Marbella promete pasar página del urbanismo ochentero ofreciendo más suelo y facilidades para construir
Once años después de que el Tribunal Supremo obligara a recuperar el PGOU de 1986, la ciudad aprueba un nuevo plan urbanístico, el primero bajo la ley de ordenación territorial del Gobierno de Moreno, que incrementa el suelo urbano en 13 millones de metros cuadrados y abre la puerta a desarrollar hoteles en suelo rústico común Marbella se agarra a la vía abierta por el Gobierno de Moreno para construir en suelo rústico Pasado un cuarto de siglo del apogeo de Jesús Gil y todo lo que siguió, Marbella tiene un nuevo orden urbanístico. Ha hecho falta un plan efímero, una sentencia del Tribunal Supremo, regresar durante once años a 1986 , una nueva ley andaluza y la tramitación de un nuevo plan durante casi cuatro para llegar a esto: el Plan General de Ordenación del Municipio (PGOM) de Marbella, que se aprobó este viernes en Pleno extraordinario, con los votos a favor del PP, Vox y Opción Sanpedreña, y la abstención del PSOE. El documento, que establece el modelo de ciudad y sus pautas generales, devuelve el municipio emblemático de la corrupción urbanística a la senda de la legalidad ordinaria sin sacarlo del escaparate de las golosinas inmobiliarias: promete más metros y más facilidades para edificar, incluso en suelo rústico, en un territorio jugosísimo para los inversores. De los 117 millones de metros cuadrados que tiene el término municipal, 53 millones serán suelo urbano, 13 más que hasta ahora, y 64 millones rústico, que engloba las anteriores categorías de rústico y urbanizable. La alcaldesa Ángeles Muñoz (PP) vende el plan como la gran oportunidad para paliar la escasez de vivienda, y ha recordado que el 20% será vivienda pública protegida, que es lo que exige la nueva Ley de Vivienda Andaluza. En la última década, el precio de compra en Marbella se ha duplicado hasta rozar los 6.000 euros por metro cuadrado, y el alquiler se ha encarecido aún más, multiplicándose por 2,4, según los informes de Idealista. Muñoz espera que la incorporación de nuevas bolsas de suelo haga bajar el precio, pero el mercado inmobiliario de Marbella está muy orientado al lujo por el turismo y las segundas residencias. También habrá oportunidades de construir en el rústico , en el que se incluyen 32 millones de metros cuadrados de suelo común “susceptible de transformación urbana”. Las condiciones, ahora, las marca la Ley de Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), aprobada en 2021 por el Gobierno de Juan Manuel Moreno para destrabar los nudos de la antigua LOUA. El Tribunal Constitucional validó el inciso que ahora permite a los municipios implantar usos “industriales, terciarios o turísticos” de “interés público o social” en suelo rústico común, en teoría, “con carácter extraordinario”. La alcaldesa se ha felicitado en ocasiones de la manga ancha que da la nueva norma andaluza y advirtió en 2024 que el PGOM continuará con la “tarea de simplificar y flexibilizar” los usos en estos terrenos, y abrió las puertas de par en par aprovechando la indeterminación del concepto “extraordinario”: universidades, grandes equipamientos (como una ciudad deportiva), centros educativos, sociales e incluso industriales. Es decir, en Marbella hay 32 millones de metros cuadrados de nueva disposición para una finalidad industrial, turística o terciaria. 18.000 viviendas ilegales: “Va por ellos” Al plan también se le medirá por su éxito para superar el gran problema histórico de la ciudad: el limbo en el que están las edificaciones construidas sin escrúpulos en los años 90 y 2000 . La alcaldesa ha dicho que hay “18.000 viviendas que se quedaron fuera de la regularidad”, más de un millar sin licencia . Algunos edificios tienen desde hace años orden judicial de demolición, y han sido un quebradero de cabeza para la ciudad, y para la alcaldesa en particular , multada por el Tribunal Superior e investigada por la Fiscalía por no ejecutar una de esas resoluciones. El Ayuntamiento tiene un informe de 2021 que estima en 246 millones el coste de cumplir las sentencias. Arco de Marbella, en una imagen de archivo La regidora ha reiterado estos meses que su objetivo era “encajarlas” en el nuevo plan, y este viernes lo ha repetido ante el Pleno: “Los propietarios de buena fe saben que defendíamos sus intereses patrimoniales (…) A partir de este momento, [tienen la] garantía que les otorga el plan general”. El concejal de Urbanismo, José Eduardo Díaz, ha llegado a decir que el plan va “por ellos especialmente”. El problema es que esos encajes ya motivaron que el Tribunal Supremo tumbara el Plan General de 2010 y no hay certeza de que no vuelva a ocurrir. Díaz ha dicho que han trabajado con el “objetivo” de “blindar el plan de los envites judiciales”. Primer plan bajo la nueva ley Hay acuerdo general de que el plan es la única herramienta capaz de dar seguridad jurídica tras los años negros, la nulidad de la primera solución y once años de provisionalidad. “Es una noticia muy positiva”, subraya Susana González de Lara, decana del Colegio de Arquitectos, quien cree que el resultado dependerá de “la capacidad del consistorio” y del Plan de Ordenación Urbana (POU). Será ese documento el que resuelva la situación en que queda cada edificio ilegal. Marbella es la primera en aprobar un PGOM bajo la LISTA y la alcaldesa ha sacado pecho, aunque desde la oposición se advierte que ser “cobayas” expone a reveses inesperados. Hay un nexo: José María Morente, uno de los artífices de la LISTA (Director General de Urbanismo y Ordenación del Territorio en 2019) es también cabeza pensante del plan, como Director General de Urbanismo en Marbella (2017-2018 y 2020-2023). “El PGOM es un documento imprescindible para la ciudad, porque Marbella sufrió una desidia total: se han vendido suelos de equipamiento, de zonas verdes, no se ha previsto el desarrollo de infraestructura acorde al desarrollo residencial…”, señala Isabel Pérez, portavoz del PSOE. También ha coincidido la oposición en alabar el trabajo técnico del equipo liderado por María Medina. Sin embargo, hace tiempo que los socialistas alertan de que una cosa es el documento y otra las decisiones urbanísticas. Un ejemplo: este jueves, un día antes de aprobar el plan, se adoptaron tres planes con más de 6.800 viviendas en Marbella Este, lo que hubiese requerido, en opinión de los socialistas, un informe sobre todo el conjunto. En los últimos años, el Ayuntamiento de Marbella ha aprobado planes parciales, estudios de detalle y áreas de transformación urbanística capaces de cambiar Las Chapas de arriba abajo, con multimillonarias inversiones previstas para hoteles en Río Real, Las Dunas, La Vizcaína o la Residencia Tiempo Libre. “El fondo de Pelayo Cortina Koplowitz consigue 145 millones de Goldman Sachs para levantar un recinto de salud de lujo en Marbella” es una noticia de esta semana, donde se explica que costará 400 millones y se ubicará junto al futuro Four Seasons. “Estos proyectos los meten en la aceleradora. ¿Para qué tanta prisa teniendo un plan en capilla?”, se pregunta Javier de Luis, miembro de Ecologistas-Malaka, quien subraya el largo impasse de once años, con la coda final de otros siete meses desde que la Junta de Andalucía dio luz verde. Recreación del resort de salud proyectado en Marbella De Luis, que fue concejal independiente del PSOE en tiempos de Gil y Malaya, es muy crítico porque ve patrones comunes con aquella época, y cree que donde antes se vulneraba la ley sin complejos, ahora se reforma la ley para amparar lo que antes quedaba fuera. “Gil intentó recalificar 17 millones de suelo quemado, y la Junta le dijo que era una barbaridad. Ahora proponen recalificar 30 millones, muchos se han quemado mil veces y a los que les va a afectar la limitación de 30 años”. Otro ejemplo: el viejo límite marcado por la autovía ha sido borrado. “Es una ley a medida de los promotores”. Once años de solución provisional El equipo de gobierno dice que el objetivo es aportar estabilidad y seguridad jurídica tras más de una década con el urbanismo en tenguerengue. En 2015, el Tribunal Supremo anuló el PGOU aprobado en 2010 porque se metía en lo que no debía: legalizar construcciones de la época del GIL y pre-Malaya. Poner orden en ese desaguisado histórico, con una inédita retirada de competencias durante un lustro, era más o menos el encargo que del Gobierno andaluz recibió Manuel González Fustegueras, el “señor Lobo” le llamaron, pero el Supremo concluyó que dar carta de naturaleza a la ilegalidad iba demasiado lejos. La consecuencia inmediata de la nulidad fue la resurrección del plan de 1986, elaborado por Alfonso Peralta cuando Marbella tenía 75.000 habitantes, menos de la mitad de los que tiene ahora. El gobierno municipal, que por entonces (2015-2017) lideraba un alcalde del PSOE por única vez desde que Muñoz llegó al poder en 2007, vaticinó entonces que todo se enderezaría rápido, con un nuevo plan en un lustro. Pero pasaron once años en los que rigió un plan de los 80 con parches y adaptaciones. La paradoja es que ese plan tuvo más vida después de muerto que en su primera etapa, en la que Gil y los que le siguieron (Roca, Julián Muñoz, Marisol Yagüe) lo maltrataron y sustituyeron sistemáticamente por convenios que engrasaran la cuenta corriente. Algo ha cambiado también desde el post-gilismo. Si al plan de 2010 se presentaron más de 17.000 alegaciones formales, ahora apenas ha recibido 180, de las que se han incorporado total o parcialmente 56. De Luis lo atribuye a una desconexión ciudadana, y cree que la historia se repite: “Gil lo decía con más gracia: doblaba el folio y decía ”la mitad para ti y la mitad para mí“. ”Marbella tiene 117 km2, y casi el 80% va a ser urbanizable en la práctica. Se trata de consolidar una ciudad privada, depredadora del recurso principal que es el suelo. Los nuevos desarrollos van a triplicar la población sin triplicar infraestructura: accesos, agua, capacidad de depuración…“, advierte el ecologista. Para el equipo de gobierno, la prioridad parece haber sido garantizar que se pueda hacer (casi) todo para seguir creciendo, pero que todo sea legal. “Me siento orgullosa de ser de un municipio, donde el Urbanismo siempre ha sido un punto negro, en el que por primera vez el Ayuntamiento se propuso que por primera vez fuese plenamente legal”, ha dicho Muñoz al Pleno. El tiempo dirá si lo consiguió, y si eso es suficiente.
elDiario.es•Néstor Cenizo18 sept
El Mundo•David Vigario20 sept
